Question 1

Vem har undersökningsplikt?

Accepted Answer

Utgångspunkten är att köparen måste undersöka fastigheten, vilket brukar kallas köparens undersökningsplikt.

Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock.

Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt.

Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.

Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha "förväntat sig" med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering.

Question 2

Vem vinner budgivningen?

Accepted Answer

Det är alltid säljaren som bestämmer om han/hon vill sälja, till vem och till vilket pris. Det står alltså säljaren fritt att välja köpare – oavsett om det är till den spekulant som bjudit mest eller inte. Säljaren är inte juridiskt bunden att sälja till det pris som har angetts i en annons eller på annat sätt under försäljningen. Det kan också finnas andra villkor i samband med en budgivning som är av vikt för säljaren – t ex tillträdesdagen.

Question 3

Vem bestämmer över budgivningen?

Accepted Answer

Säljaren har det avgörande beslutet över budgivningen och bestämmer i samråd med fastighetsmäklaren hur budgivningen ska gå till. Fastighetsmäklarinspektionen har upprättat praxis för hur en budgivning bör gå till och vad som ska visas publikt på t ex hemsidor o.s.v.

Säljaren är aldrig juridiskt bunden av några överenskommelser beträffande budgivningen. Han eller hon kan när som helst under processen ändra formerna för budgivningen, alternativt helt avbryta den.

Fastighetsmäklaren måste dock informera spekulanterna om hur budgivningen kommer att gå till och vilka förutsättningar som gäller. Har säljaren ställt upp vissa villkor för försäljningen, ska mäklaren informera spekulanterna om dessa. Fastighetsmäklarens roll är att ge råd i uppkomna situationer, han eller hon kan inte fatta egna beslut.

Question 4

Kan en spekulant lämna bud med särskilda förbehåll?

Accepted Answer

Ja, en spekulant kan villkora sitt bud. D.v.s att budet som lämnas t ex är under villkor att en besiktning ska göras eller att köparen ska få sin bostad såld.

Question 5

Kan säljaren ångra sig?

Accepted Answer

Ja, ingenting är juridiskt bindande förrän ett köpekontrakt har undertecknats av säljare och köpare. En säljare kan ångra sig och avbryta en påbörjad försäljning när som helst.

Question 6

Hur får säljaren veta mitt bud?

Accepted Answer

Fastighetsmäklaren måste ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren, även om det redan är så långt gånget i processen att det är bestämt att skriva ett köpekontrakt med en annan part. D.v.s. alla bud måste framföras till säljaren fram till dess att ett köpekontrakt är undertecknat av säljaren och köparen.

Detta gäller även om ett bud inte lämnas på det sätt som bestämts.

Det är bara säljaren som kan besluta om ett bud av någon anledning ska väljas bort.

Question 7

Vad ska jag tänka på när jag väljer fastighetsmäklare?

Accepted Answer

Gå på visningar i området där du bor och lär känna de olika mäklarna – kontakta sedan de du tycker gav ett gott intryck och som du fick störst förtroende för.
Anlita inte den mäklare som ger dig det lägsta arvodet och värderar din bostad högst. Utan anlita den mäklare som du tror kommer att ha det största engagemanget, kan motivera priset på din bostad och som du bedömer har de största förutsättningarna att förmedla din bostad på för dig bästa sätt.

Låt gärna mäklaren lämna referenser. Viktigt är att bostaden kommer att exponeras för rätt målgrupp och i rätt kanaler. Låt mäklaren presentera en försäljningsplan och berätta hur han/hon ser på just din försäljning.

Se till att mäklaren hjälper dig med föreberedelser inför försäljningen – och att hon/han även är behjälplig efter affärens slut.

Question 8

Vad ska jag tänka på när jag säljer en bostad?

Accepted Answer

Följ marknaden – gå på visningar, titta på nätet och få koll på både utbudet och kvadratmeterpriset. Lär känna de olika mäklarna – kontakta sedan de du fått bäst förtroende för.

Har du tänkt sälja längre fram finns ofta möjligheter att presentera bostaden tidigare än vid försäljningsstarten. På HusmanHagberg kan du t ex publicera den som Kommande för att samla spekulanter innan verkliga säljstarten.

Förbered din bostad inför visning och fotografering. Vad behöver du göra i ditt hem för att presentera den på allra bästa sätt? Är en rejäl rensning nog eller behövs styling? Fråga mäklaren.

Mäklaren vill ofta boka en kontraktsskrivning så fort som möjligt efter avslutad budgivning. Var gärna förberedd – läs igenom kontraktet i förväg, så att du har tid att ställa eventuella frågor – innan kontraktstillfället.

Question 9

Vad är en fastighet och vad ingår i en fastighet?

Accepted Answer

En fastighet är till skillnad mot vad många tror ingen byggnad utan en avgränsad del mark. I fastigheten ingår dels fastighetstillbehör (ex byggnad och ledning ovan eller under mark för löpande bruk) dels byggnadstillbehör (fast inredning ex. spis och badkar). Om inget annat avtalats ingår både fastighetstillbehör och byggnadstillbehör i köpet av en fastighet.

Question 10

Hur redovisar jag försäljningen?

Accepted Answer

Bostadsförsäljningen redovisar du i följande års självdeklaration. Det finns speciella deklarationsblanketter för detta (blankett K5 för fastighet och blankett K6 för bostadsrätt) som du bilägger din vanliga deklaration.

Du gör en så kallad kapitalvinstberäkning. Du utgår från försäljningssumman och drar sedan bort inköpspriset samt kostnader för inköp och försäljning samt, under vissa förutsättningar, kostnader för ny-, till- och ombyggnader och för s k förbättringskostnader. Vid en vinst redovisar du en skattepliktig kapitalinkomst, vid en förlust får du göra avdrag för 50 % av förlusten under inkomst av kapital.

Köper du direkt en ny bostad har du i vissa fall möjlighet att få uppskov med skattebetalningen till dess att du säljer den nya bostaden. Kontakta närmaste HusmanHagbergkontor så berättar vi mer.

Question 11

Hur sätts priset på en bostad?

Accepted Answer

Priset utgår från ett uppskattat marknadsvärde, vid tidpunkten för försäljningen, som i sin tur bygger på tidigare försäljningar i området för liknande bostäder och fastighetsmäklarens erfarenhet av vilka faktorer som påverkar ett marknadspris.

Det slutgiltiga priset kan dock skilja sig från utgångspriset, beroende på efterfrågan och intresse. Det kan bli såväl högre som lägre.

Question 12

Vad får fastighetsmäklarens assistent göra?

Accepted Answer

Den anlitade fastighetsmäklaren ansvarar personligen för förmedlingsuppdraget. Det gäller även om mäklaren låter medhjälpare medverka. Mäklaren får inte överlåta centrala moment i förmedlingsuppdraget till en oregistrerad medhjälpare (så kallad assistent). Det gäller till exempel genomgång av uppdragsavtal med uppdragsgivaren och kontraktskrivningen mellan köpare och säljare. Medhjälparens roll skall tydligt framgå i marknadsföring och i kontakter med konsumenter.

Vanliga frågor och svar

Sälja

Köpa

Övriga frågor

Bostadsmarknaden