Att köpa nyproduktion

Att köpa nyproduktion - vi hjälper dig hela vägen!

Att få vara med från början och påverka sitt hem är en fantastisk möjlighet. Tänk att få vara "förste man på plats" och att flytta in i något helt nytt som bara är ditt. Med dina val och din personlighet. Men att köpa bostad på ritning kan också väcka en del frågor, här har vi listat dom vanligaste begreppen som kan vara bra att ha koll på. Saknar du svar på just din fråga så tveka inte att höra av dig till oss.

Parter i affären
Vid nyproduktion är det tre aktörer som är inblandade och som det också är viktigt att hålla isär och hålla reda på. Det är först och främst bostadsrättsföreningen som är beställare av en entreprenad. Föreningen tecknar ett entreprenadavtal med ett byggbolag/entreprenör som oftast uppför Föreningens hus genom ett så kallat totalentreprenadavtal. Föreningen tecknar sedan avtal för respektive lägenhet med den blivande bostadsrättshavaren. De avtalen kallas förhandsavtal och upplåtelseavtal vilka utvecklas nedan.

Bokningsavtal
I ett inledande skede brukar entreprenören eller markexploatören teckna ett bokningsavtal med personer som är intresserade av att senare förvärva en bostadsrätt. Detta avtal är ett avtal mellan näringsidkare och konsument och som idag regleras av konsumenttjänstlagen. Föreningen är inte part i bokningsavtalet och bokningsavtalet omfattas därför inte av reglerna i bostadsrättslagen.

Bokningsavtalet kan ge entreprenören eller exploatören en uppfattning om hur stort intresset är för det kommande projektet. Bokningsavtalet är inte bindande för bostadsrättsföreningen och är inte heller någon garanti för den som bokar att senare få förvärva en viss lägenhet. Om Föreningen inte har någon invändning brukar det bli så att Föreningen tecknar avtal för den bokade lägenheten med den person som anmält sitt intresse via bokningsavtalet.

Vissa entreprenörer tar ut en bokningsavgift som sedan kan tillgodoräknas intressenten när han eller hon väl tecknar ett förhandsavtal eller ett upplåtelseavtal med Föreningen. Villkoren i bokningsavtalet styr om hela eller delar av bokningsavgiften kan återbetalas eller räknas av mot ett eventuellt förskott på bostadsrätten.

Olika kösystem
Beroende på projektet så kan mäklaren som har anlitats ha varierande system för att fånga upp eventuella intressenter i själva bokningsskedet. Vad det handlar om är i vilken turordning bostäderna ska erbjudas till de kunder som anmält intresse. Här kan datumet för intresseanmälan eller köpanmälan spela en roll eller hur länge du som kund stått i bostadskö/bosparat. Vad som gäller för just den bostad du är intresserad av står i det informationsmaterial som mäklaren tillhandahåller.

Fastpris
Nyproducerade bostäder säljs oftast till så kallat fast pris. Det betyder att det är det angivna priset som gäller. Fast pris har fördelen att du som köpare slipper budgivning och at du på förhand vet vad bostaden kommer att kosta. Eventuella speciella tillval som du som köpare gör kan dock komma att påverka priset.

Lånelöfte
När du lämnar in en intresseanmälan är det bra att du samtidigt kontaktar din bank för ett lånelöfte. Det gör att du är ordentligt förberedd inför visning och vid fortsatt diskussion med ansvarig mäklare. 

Förhandsavtal
Förhandsavtal regleras i bostadsrättslagen och innebär att ett avtal tecknas om att i framtiden upplåta en lägenhet som bostadsrätt. Ett förhandsavtal innebär att Föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten som bostadsrätt. Den som bryter ett förhandsavtal kan bli skadeståndsskyldig. Som regel ska bostadsrättsföreningen hållas skadelös vid köparens kontraktsbrott och i en fallande marknad på bostäder kan det bli kännbart för den som bryter ett förhandsavtal.  Många förhandsavtal är dock villkorade av en viss anslutningsgrad och avtalet blir då bindande för föreningen först när ett visst antal lägenheter har tecknats.

Förhandsavtalet syftar till att på ett tidigt stadium binda upp bostadsrättsköparen så att projektet ska hålla den ekonomi man planerat för.

Kostnadskalkyl
För att få teckna förhandsavtal ska föreningen ha upprättat en kostnadskalkyl över projektet som egentligen är en förenklad form av ekonomisk plan. Kalkylen ska vara försedd med ett intyg av två, av Boverket utsedda intygsgivare, som har bedömt innehållet och underlagen som legat till grund för kalkylen. Kalkylen behöver inte registreras hos Bolagsverket. Förhandsavtal kan också tecknas utifrån en ekonomisk plan, se nedan.

Förskott
För att få ta emot förskott från förhandstecknarna i samband med förhandsavtalet ska föreningen ha fått Bolagsverkets tillstånd till att ta emot förskott. Föreningen måste ställa en säkerhet/garanti hos Bolagsverket motsvarande de förskott som föreningen ska ta emot. Utan sådant tillstånd får föreningen inte ta emot något förskott.

Upplåtelseavtal
En upplåtelse sker när föreningen upplåter lägenheten för första gången. Upplåtelse kan bara ske en gång och är ett avtal mellan föreningen och bostadsrättshavaren, som även påverkar relationen mellan förening och medlem och gäller därför för alla framtida innehavare av bostadsrätten.

Tillstånd att upplåta
Föreningen behöver oftast tillstånd från Bolagsverket för att få upplåta bostadsrätter i nyproduktion. Bolagsverket lämnar tillstånd om en ekonomisk plan har registrerats och föreningen har ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av insats och upplåtelseavgift till bostadsrättshavarna.

Tillval / inredningsval
I vissa projekt kan köparen göra så kallade tillval och anpassningar av inredningen. Detta sker oftast genom ett avtal mellan entreprenören och tillvalen betalas då direkt till entreprenören. Vissa val och tillval kan vara kostnadsfria.

Överlåtelse
Överlåtelse är däremot ett avtal mellan köpare och säljare av bostadsrätten som sker på den öppna marknaden efter det att lägenheten en gång blivit upplåten. Överlåtelse regleras inte av bostadsrättslagen utan av köplagen.

Ekonomisk plan
En bostadsrättsförening får inte upplåta bostadsrätt förrän en ekonomisk plan har upprättats för föreningens verksamhet och planen blivit registrerad hos Bolagsverket. Planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. Den ska granskas av två av Boverket utsedda intygsgivare. Planen är en ekonomisk och teknisk beskrivning av föreningen och föreningens hus. Planen beskriver bland annat de kostnader som föreningen har för förvärvet av fastigheten och entreprenaden samt beskriver föreningens lån och kostnader för drift- och underhåll. Planen redogör också för de intäkter som föreningen har i form av årsavgifter och eventuella hyresintäkter.

Insats och upplåtelseavgift
Vad som ska betalas som insats och eventuell upplåtelseavgift framgår i den ekonomiska planen. Insatsen är den kapitalinsats i föreningen som en bostadsrättshavare ska betala när bostadsrätten upplåts för första gången. När bostadsrättshavaren lämnar föreningen har hen ingen rätt att återfå insatsen vilket är en avvikelse från vad som gäller andra ekonomiska föreningar. Det ekonomiska värdet som bostadsrätten representerar får denna i stället ta ut genom att sälja bostadsrätten.

Upplåtelseavgift
Upplåtelseavgift är en särskild avgift som föreningen kan ta ut tillsammans med insatsen när bostadsrätten upplåts. Tanken med en upplåtelseavgift är normalt sett att den ska kunna spegla lägenhetens marknadsvärde och upplåtelseavgiften tas därför oftast ut som en mellanskillnad mellan insatsen och bostadsrättens marknadsvärde.

Tillträde
På tillträdesdagen ska insatsen och upplåtelseavgiften vara betald och vid uppvisande av kvitto får du nycklarna.

Årsavgift
Årsavgift är den avgift du betalar till föreningen och som ska täcka föreningens löpande utgifter. Årsavgiften betalas månadsvis och kallas även för månadsavgift.

Medlemskap
För att få utöva sin bostadsrätt måste man vara medlem i föreningen. Vid nyproduktion upptas du som medlem först i och med upplåtelsen men själva medlemsprövningen sker redan när du tecknar ett förhandsavtal. Har du tecknat förhandsavtal kan föreningen inte neka medlemskap vid upplåtelsen. Bra information om bostadsrätt finns på konsumentverkets hemsida.

Ångerrätt
Som kund kan du ångra dig men det betyder inte att du får bryta avtalet utan att bli ersättningsskyldig. I bostadsrättslagen anges tydligt i vilka fall du som köpare, efter uppsägning, kan frånträda avtalet. I vissa fall kan föreningen acceptera så kallade ömmande skäl, exempelvis dödsfall eller allvarlig och långvarig sjukdom. Prata med ansvarig mäklaren hur du bäst agerar utifrån uppkommen situation.

Värdera din bostad idag

Vi värderar din nuvarande bostad inom en arbetsdag - kostnadsfritt

* Obligatoriska uppgifter

HusmanHagberg är en av landets ledande fastighetsmäklarkedjor med över 100 kontor och drygt 400 medarbetare i både Sverige och Spanien. Vi är privatägda och fristående från banker och försäkringsbolag. Många av våra medarbetare bor i området där de arbetar. Med ett äkta engagemang och en passion för sitt yrke vinner de kundernas hjärtan. Det är därför vi är fastighetsmäklaren med nöjdare kunder. Välkommen att bli nöjd du också!

Om HusmanHagberg