Nya uppskovsregler – så fungerar det!

Från och med 1 januari 2017 gäller nya skatteregler när du säljer din bostad. Kontakta någon av våra mäklare för att få höra vad som är bäst i just din situation. Nedan förklarar vi i korta drag vad de nya reglerna innebär.

De nya uppskovsreglerna i korthet

  • Taket för uppskovsbelopp slopas för försäljningar 21 juni 2016-20 juni 2020.
  • Kvoteringsregeln (metod för att beräkna uppskovsbeloppet vid köp av billigare bostad) ändras permanent och får även tillämpas på försäljningar som skett mellan 21 juni 2016 och 31 december 2016, om du som säljere begär det.
  • Gäller både för dig som säljer bostadsrätt och villa (ej fritidshus, om det inte har varit permanentbostad).

Skjut upp hela vinsten när du köper en dyrare ersättningsbostad

Du som sålt en permanentbostad med vinst och varit skriven där minst ett år innan försäljningsdagen eller minst tre av de senast fem åren, betalar en skatt på 22% av vinsten, en s k reavinstskatt. Vinsten kan istället skjutas upp och du betalar då ca 0,5% av vinsten i en årlig skatt (schablonintäkt på 1,67% av vinsten x kapitalskatt 30%).

Tidigare fanns dock ett tak, det s k uppskovstaket, som innebar att du bara kunde skjuta upp en vinst på max 1 450 000 kr. Det gick alltså inte att få uppskov på en vinst över 1 450 000 kr. Nu slopas detta uppskovstak för försäljningar under perioden 21 juni 2016-30 juni 2020. Din vinst kan alltså vara betydligt högre än 1 450 000 kr och du kan ändå skjuta upp den och välja att årligen betala ca 0,5% i skatt på det belopp du önskar skjuta upp.

Få uppskov med en större del av vinsten när du köper en billigare ersättningsbostad

Nytt är även en förändring för dig som köper en billigare bostad. Tidigare räknades prisskillnaden mellan bostäderna av från vinsten, men nu beräknas det istället som en kvotandel av vinsten. Köper du en billigare ersättningsbostad kan du med de nya reglerna i de allra flesta fall få uppskov med en större del av vinsten än tidigare.

Formeln för uppskovsbelopp vid köp av ersättningsbostad som är billigare än den sålda bostaden ser ut så här:

(Kapitalvinst + Tidigare uppskovsbelopp) x (Pris ersättningsbostad/Pris ursprungsbostad) = uppskovsbelopp

Exempel:

Kalle säljer sin bostad för 2 000 000 kr och gör en vinst om 400 000 kr och har ett uppskov sedan en tidigare försäljning med 100 000 kr. Han köper en ersättningsbostad för 1 500 000 kr. Enligt kvoteringsregeln får han då ett uppskovsbelopp på 375 000 kr.

(400 000 + 100 000) x (1 500 000/2 000 000) = 375 000 kr

Är det mer fördelaktigt att skatta på vinsten istället för att ansöka om uppskov?

Alternativ 1:
Om du betalar skatten på 440 000 kr (2 000 000 x 22%) och höjer ditt lån på ersättningsbostaden med motsvarande belopp och betalar en ränta på t ex 2% så blir det en årlig kostnad på (440 000 x ränta på 2%) - ränteavdrag på 30% = 6 160 kr/år.

Alternativ 2:
Om du istället begär ett uppskov på exempelvis 2 000 000 kr så ska du betala en årlig skatt på ca 0,5%. Du får ta upp en schablonintäkt på 1,67% på uppskovsbeloppet och betala en kapitalskatt på 30%. Det blir 2 000 000 x 1,67% x 30% = 10 020 kr/år.

I dessa exempel ger det första alternativet, att betala skatten istället för att begära uppskov, en lägre årlig kostnad. Det blir billigare under förutsättning att räntan på lånet inte överstiger 3,25% och att schablonintäkten inte ändras.

Det kan ju också vara så att det inte finns utrymme för att höja lånet på ersättningsbostaden för att banken helt enkelt inte beviljar mer lån och då finns inte alternativet att betala skatten, utan du måste istället begära uppskov.

Finns det en tro att du i framtiden kommer att sälja din bostad med förlust, så kan det vara bra att kunna kvitta förlusten mot den uppskjutna vinsten.

Har du begärt uppskov och skjutit vinsten framför dig så kan du när som helst bestämma dig för att ta upp vinsten och skatta av den genom att betala skatten till Skatteverket.

Erbjudande till dig just nu!

Om du bjuder hem oss för en fri muntlig värdering av din bostad, tar vi med oss ett presentkort från Royal Design, värde 500 kr inkl. moms. Gäller endast vid bokning via vår digitala tjänst mäklarbokningen.se Läs fullständiga villkor här.