Vanliga frågor och svar

Att sälja eller köpa en bostad är en stor affär som man dessutom inte gör så ofta. Det är bra att kunna repetera hur allt fungerar och vad olika moment innebär. Här ger vi svar på de vanligaste frågorna som våra kunder brukar ställa.

Vilket ansvar har säljaren?

Säljaren har enligt lag upplysningsplikt och är skyldig att informera köparen om alla fel och brister som han känner till. Säljaren kan inte senare bli ersättningsskyldig för fel och brister han/hon har informerat om. Till köpekontraktet bifogas ofta en frågelista som fyllts i av säljaren. Här har säljaren mer detaljerat antecknat ev. skador och förändringar samt hur och när åtgärd skett. Säljaren ansvarar för fel han inte upplyst om men med all sannolikhet borde ha känt till samt för s.k. dolda fel, d.v.s. fel i fastigheten som inte går att upptäcka vid en besiktning och som köparen inte heller borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och skick. Vill man gardera sig mot eventuella överraskningar kan man via HusmanHagberg teckna en säljansvarsförsäkring. Kontakta ditt närmaste kontor, så berättar vi mer.

Köparen har en långt gående undersökningsplikt och kan inte i efterhand åberopa fel som han vid undersökningen hade kunnat upptäcka. Dolda fel kan däremot åberopas. Detta är ett fel som köparen inte upptäckt (och heller inte borde ha kunnat upptäcka) vid en noggrann undersökning. För maximal trygghet för både säljaren och köparen är det bra att låta en fackman utföra undersökningen före köpet. Kontakta ditt närmaste kontor så berättar vi mer.

Vad innebär en energideklaration?

Från 1 januari 2009 måste alla som säljer ett radhus eller en villa förse köparen med en energideklaration. Deklarationen redovisar husets energianvändning samt förslag om vad man kan göra för att minska energiförbrukningen.

Uppgifterna kan du sammanställa själv men en certifierad energiexpert måste bedöma och kontrollera uppgifterna och därefter skicka dem till Boverket. Görs ingen energideklaration har köparen rätt att inom sex månader efter köpet utföra en energideklaration på säljarens bekostnad.
Boverkets hemsida finns information för dig som är villa- eller radhusägare. Där finns också länkar till företag som är godkända som kontrollorgan. Självklart kan du också kontakta något av våra kontor.

Vad ingår i en fastighet?

I fastigheten ingår dels fastighetstillbehör (ex byggnad och ledning ovan eller under mark för löpande bruk) dels byggnadstillbehör (fast inredning ex spis och badkar). Om inget annat avtalats ingår både fastighetstillbehör och byggnadstillbehör i köpet.

Vad är lagfartskostnad - stämpelskatt?

Stämpelskatt betalas i samband med att du köper en fastighet. Skatten är 1,5% av köpeskillingen och betalas enligt köpeavtalet av köparen.

Vad innebär topplån och bottenlån?

Ett bottenlån har en lägre ränta jämfört med andra lån och motsvarar ca 75-85% av marknadsvärdet. Motprestationen är att du använder bostaden som säkerhet hos banken. Lånet amorteras normalt av på max 50 år, varav du kan välj att ha de 5 första amorteringsfria. Topplånet kompletterar bottenlånet upp till 90% av köpesumman. Även här är bostaden en säkerhet, men då den redan är belånad via bottenlånet är räntan för topplånet högre. En vanlig amorteringstid för topplånet är 10-30 år.

Vad är det för skillnad på bunden och rörlig ränta?

En bunden ränta ligger fast över bindningsperioden, vanligtvis 1 - 5 år. Du har då samma räntekostnad vid varje betalningstillfälle. Detta ger en trygg överblick. Lån med rörlig ränta följer marknadsräntan och räntekostnaden kan därför variera från betalningstillfälle till betalningstillfälle. Ett lån med rörlig ränta kan du amortera mer på eller lösa utan extra avgifter. Du kan alltid välja att fördela det totala lånebeloppet över flera olika lån, för att kombinera fast och rörlig ränta, olika bindningsperioder, så att du inte ”lägger alla ägg i samma korg”.

Hur fungerar det med handpenning?

Vid köp av en fastighet eller en bostadsrätt så erlägger man normalt 10% av köpesumman som handpenning när kontrakt tecknas. Idag är det även vanligt att man skriver in i köpekontraktet att handpenningen ska erläggas senast ett visst datum då köparen ofta behöver ett par dagar att ordna med handpenningen. Är köpekontraktet villkorat för att exempelvis en besiktning ska göras eller att köparen ska antas som medlem i bostadsrättsföreningen, så deponeras handpenningen på fastighetsmäklarens klientmedelskonto tills villkoren är uppfyllda. Finns det inga villkor i köpekontraktet så ska handpenningen betalas direkt till säljaren.

Är det den enskilde fastighetsmäklaren eller mäklarföretaget som ansvarar för att förmedlingsuppdraget genomförs på rätt sätt?

Det är alltid en enskild fastighetsmäklare som personligen ansvarar för att förmedlingsuppdraget utförs i enlighet med lag och god fastighetsmäklarsed. Det innebär att det för varje uppdrag skall finnas en bestämd, namngiven mäklare som ansvarar för uppdragets utförande.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Har jag som spekulant rätt att få information om andra spekulanter och deras bud under budgivningen?

Nej, men Fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar att fastighetsmäklaren tillämpar en så stor öppenhet som möjligt vid budgivningen. När uppdraget slutförts ska köparen och säljaren däremot få en förteckning över de bud som lämnats. Av förteckningen ska även framgå kontaktuppgifter till den som lagt budet.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Måste handpenningen deponeras hos fastighetsmäklaren?

Nej, men handpenningen kan deponeras hos fastighetsmäklaren om köparen, säljaren och mäklaren kommer överens om förutsättningarna för detta i ett särskilt depositionsavtal. I många situationer har mäklaren en skyldighet att ta upp frågan om deposition med parterna.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Köparen vill ha tillgång till bostaden före det egentliga tillträdet. Finns det anledning att träffa en särskild överenskommelse om detta?

Ja, det gör det. Fastighetsmäklaren bör dessutom informera såväl säljaren som köparen om riskerna med att köparen får tillgång till objektet före det egentliga tillträdet. Det är viktigt att mäklaren verkar för att överenskommelsen dokumenteras och att förutsättningarna regleras tydligt.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Jag har en tvist med köparen / säljaren om städningen / nycklar / fel och brister i bostaden. Måste inte fastighetsmäklaren hjälpa till att reda ut dessa problem?

Fastighetsmäklaren får inte vara ombud för köparen eller säljaren i samband med ett förmedlingsuppdrag annat än i mycket begränsad omfattning. Om det uppkommer en tvist mellan parterna får mäklaren inte agera som ombud för någon av dem. Mäklaren bör dock i vart fall kunna upplysa parterna om på vilket sätt en viss fråga har reglerats i de skriftliga avtalen. Mäklaren har också möjlighet att informera om hur den aktuella tvisten normalt skulle kunna lösas och generellt beskriva rättsläget.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Vad är en varning? Vilken betydelse har varningen för konsumenterna?

En varning innebär att Fastighets­mäklar­inspektionen har funnit att en mäklare brustit i sina skyldigheter enligt fastighets­mäklar­lagen. Det kan mäklaren göra på olika sätt. Mäklaren kan missa att erbjuda en boende­kostnads­kalkyl. Det kan också röra sig om kontrakts­klausuler som är så otydliga att de bäddar för tvist mellan köpare och säljare, men även om förfaranden som inte direkt rör konsument­intressen.

Varningar och erinringar antecknas i Fastighets­mäklar­inspektionens register, som är offentligt. Genom att ringa till inspektionen kan man mycket enkelt få besked om en mäklare t.ex. är varnad och inspektionens skäl för varningen. En varning eller erinran är en disciplinär påföljd och ska ses som en signal riktad mot den berörda mäklaren att vidta rättelse till gagn för parterna i framtida fastighets­affärer. Den disciplinära påföljden ger också besked till alla andra mäklare om icke acceptabla förfaranden. En disciplinär påföljd kan tyda på att en mäklare är mindre noggrann, men det behöver inte vara så. Det kan röra sig om ett enstaka olycks­fall i arbetet. Beslutet rör normalt ett enskilt förmedlings­uppdrag och behöver alltså inte vara ett uttryck för att mäklaren allmänt sett inte följer god fastighets­mäklarsed.

En allvarligare påföljd än erinran eller varning är avregistrering. Denna påföljd som innebär att fastighets­mäklaren inte längre får vara verksam som fastighets­mäklare beslutar Fastighets­mäklar­inspektionen om vid allvarligare förseelser eller vid upprepade brott mot god fastighets­mäklarsed.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Hur länge gäller uppdragsavtalet?

Normalt gäller ett uppdragsavtal tills vidare, det vill säga tills uppdragsgivaren eller fastighetsmäklaren säger upp avtalet. I avtal som gäller med ensamrätt får ensamrättstiden inte vara längre än tre månader. På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida finns ett faktablad ”Bra för konsumenter att veta om uppdragsavtalet”.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Hur hög får fastighetsmäklarens provision vara?

Prissättningen för fastighetsmäklartjänster är fri. Det innebär att mäklare konkurrerar med varandra bland annat genom olika priser och andra förutsättningar för erbjudandet. Det finns inte någon bestämd taxa. Ersättningsvillkoren skall anges i uppdragsavtalet. På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida finns ett faktablad ”Bra för konsumenter att veta om provision m m”

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Vad ingår i ett förmedlingsuppdrag?

I förmedlingsuppdraget ingår att fastighetsmäklaren utför olika moment före eller i samband med en överlåtelse. I mäklarens uppdrag ingår alltid

  • att kontrollera vem som äger objektet liksom vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det,
  • att kontrollera om objektet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar,
  • att upprätta en objektsbeskrivning och
  • att erbjuda en beräkning av boendekostnaderna för köparen, en så kallad boendekostnadskalkyl.

Normalt ingår även följande moment

  • att besöka och värdera objektet, så kallat intag,
  • att marknadsföra objektet,
  • att genomföra visningar,
  • att ta emot bud och föra diskussioner med spekulanter,
  • att upprätta köpehandlingar och medverka vid kontraktskrivning samt
  • att hjälpa köparen att söka lagfart eller medlemskap i bostadsrättsförening om köparen så önskar.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Får fastighetsmäklaren behålla handpenningen som sin provision?

Fastighetsmäklaren bör avtala med sin uppdragsgivare om när ersättningen skall betalas till mäklaren. Om tidpunkt för betalning inte avtalats måste mäklaren först begära att få betalt. Om mäklaren ska få ersättningen i form av provision på köpeskillingen gäller dessutom att ersättningen inte ska betalas förrän alla eventuella villkor för köpet har uppfyllts. På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida finns ett faktablad ”Bra för konsumenter att veta om provision m m”

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Jag har sagt upp uppdragsavtalet med fastighetsmäklaren. Vad gäller nu?

Vid en uppsägning från uppdragsgivarens sida är fastighetsmäklaren skyldig att ge uppdragsgivaren besked om sin inställning till uppsägningen. Mäklaren ska då också ge uppdragsgivaren besked om vilka krav som ställs eller kan komma att ställas i samband med uppsägningen. Enligt Fastighetsmäklarnämnden ska mäklaren skriftligen bekräfta mottagandet av uppsägningen och ge besked om sina eventuella krav. Om mäklaren tänker kräva ersättning ifall fastigheten blir såld till någon köpare som mäklaren anser sig ha anvisat skall uppdragsgivaren även få en spekulantlista.

På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida finns ett faktablad ”Bra för konsumenter att veta om uppdragsavtalet”

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Hur länge kan fastighetsmäklaren ha rätt till provision om uppdraget sagts upp och objektet därefter säljs till någon som mäklaren har redovisat på sin spekulantlista?

Det finns inte någon bestämd tid utan får avgöras från fall till fall. Det måste bland annat finnas ett samband mellan förmedlingen och försäljningen för att mäklaren ska ha rätt till provision. På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida finns ett faktablad ”Bra för konsumenter att veta om provision m m”

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Vem får delta i en budgivning

Den som anmäler till fastighetsmäklaren att man är spekulant på den aktuella bostaden och har klart med finansiering för ett eventuellt köp.

Representerar fastighetsmäklaren säljaren eller köparen

Fastighetsmäklaren ska enligt lag vara en opartisk mellanhand mellan säljare och köpare och ska tillvarata båda parternas intresse. Fastighetsmäklaren får därför inte vara ombud för någon av dem utan ska hjälpa båda parter. Enligt lagen får fastighetsmäklaren i ett fall tillvarata säljarens intresse mer och det är när det gäller priset på bostaden.

Kan jag få reda på vad bostaden jag var intresserad av såldes för

Normalt får spekulanten endast informationen om att man tyvärr inte fått köpa.

Köparen får däremot vid köpet en budgivningslista med historik över budgivningen samt namn och kontaktuppgifter till övriga budgivare.

Om säljaren och köparen godkänt att mäklaren kan lämna ut ett slutpris kan du självklart få det.

Vad är en bostadsrätt

Det är viktigt att komma ihåg att du aldrig äger en bostadsrättslägenhet. Det du köper är en nyttjanderätt kombinerad med medlemskap och andel i en bostadsrättsförening. Bostadsrätten räknas som lös egendom och vid överlåtelse gäller köplagens regler mellan säljaren och köparen.

Som köpare bör du ta reda på om bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag ( vilket är det vanligaste ) eller ett oäkta bostadsföretag, då det bl a är olika beskattningsregler som gäller.

Vad innebär en värdering

En marknadsvärdering kan vara muntlig eller skriftlig.

En marknadsvärdering görs av mäklaren för att bedöma ett troligt försäljningspris. Här är kunskap om lokala området viktigt då man tar hänsyn till kommande utveckling i området, aktuellt utbud av bostäder till salu och efterfrågan på just din typ av bostad. Man väger även in rådande konjunktur och ränteläge. Hos HusmanHagberg kan du få en muntlig kostnadsfri marknadsvärdering.

Bankvärdering är en skriftlig marknadsvärdering där banken fastställer ett värde för att ha bostaden som säkerhet. Här utgår man även från samlad statistik över tidigare försäljningar för att bedöma bostadens långsiktiga värde. En så kallad bankvärdering görs oftast på en speciellt framtagen blankett och utförs av en av banken godkänd värderingsman. Det kan vara ett fristående värderingsföretag eller fastighetsmäklare. Vi på HusmanHagberg är godkända av de flesta banker att utföra så kallade bankvärderingar. Priset på en bankvärdering varierar mellan ca 2.000 kr - 2.500 kr beroende på var i landet bostaden ligger.

Vilket ansvar har säljaren

Säljaren har enligt lag upplysningsplikt och är skyldig att informera köparen om alla fel och brister som han känner till. Säljaren kan inte senare bli ersättningsskyldig för fel och brister han/hon har informerat om. Till köpekontraktet bifogas ofta en frågelista som fyllts i av säljaren. Här har säljaren mer detaljerat antecknat ev skador och förändringar samt hur och när åtgärd skett. Säljaren ansvarar för fel han inte upplyst om men med all sannolikhet borde ha känt till samt för s k dolda fel, d v s fel i fastigheten som inte går att upptäcka vid en besiktning och som köparen inte heller borde förvänta sig med hänsyn till byggnadensålder och skick. Vill man gardera sig mot eventuella överraskningar kan man via HusmanHagberg teckna en säljansvarsförsäkring. Kontakta ditt närmaste kontor, så berättar vi mer.

Köparen har en långt gående undersökningsplikt och kan inte i efterhand åberopa fel som han vid undersökningen hade kunnat upptäcka. Dolda fel kan däremot åberopas. Detta är ett fel som köparen inte upptäckt (och heller inte borde ha kunnat upptäcka) vid en noggrann undersökning. För maximal trygghet för både säljaren och köparen är det bra att låta en fackman utföra undersökningen före köpet. Kontakta ditt närmaste kontor så berättar vi mer.

Hur fungerar det med handpenning

Vid köp av en fastighet eller en bostadsrätt så erlägger man normalt 10% av köpesumman som handpenning när kontrakt tecknas. Idag är det även vanligt att man skriver in i köpekontraktet att handpenningen ska erläggas senast ett visst datum då köparen ofta behöver ett par dagar att ordna med handpenningen.

Är köpekontraktet villkorat för exempelvis att en besiktning ska göras eller att köparen ska antagas som medlem i bostadsrättsföreningen, så deponeras handpenningen på fastighetsmäklarens klientmedelskonto tills villkoren är uppfyllda.

Finns det inga villkor i köpekontraktet så ska handpenningen betalas direkt till säljaren.

Vad räknas som dolt fel och vem har ansvar

Begreppet dolt fel har de flesta hört talas om men få vet vad det egentligen avser. Ett dolt fel i en fastighet är något som inte kan upptäckas vid en noggrann besiktning och som heller inte kan räknas till tidens tand, d v s beror på byggnadens ålder eller som köparen med fog borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens skick.

Det går det alltså inte som köpare att åberopa dolt fel om felet varit möjligt att upptäcka. Exempelvis när man efteråt upptäcker fukt i en källarvägg och som kunde ha upptäckts om bara väggskåpet hade flyttats åt sidan.

Inte heller kan man som köpare åberopa dolt fel när det börjar läcka in genom yttertaket som är trettio år gammalt, eftersom det får man räkna med då ett yttertaks tekniska livslängd är ca 20–30 år.

Säljaren ansvarar för dolda fel i fastigheten enligt lagen (Jordabalken 4:19) i tio år. Men som sagt, för sådana fel eller skador som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med p g a fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig.

Hur sätts priset på en bostad

Priset utgår från ett uppskattat marknadsvärde, vid tidpunkten för försäljningen, som i sin tur bygger på tidigare försäljningar i området för liknande bostäder och fastighetsmäklarens erfarenhet av vilka faktorer som påverkar ett marknadspris.

Det slutgiltiga priset kan dock skilja sig från utgångspriset, beroende på efterfrågan och intresse. Det kan bli såväl högre som lägre.

Vem vinner bugivningen

Det är alltid säljaren som bestämmer om han/hon vill sälja, till vem och till vilket pris. Det står alltså säljaren fritt att välja köpare – oavsett om det är till den spekulant som bjudit mest eller inte. Säljaren är inte juridiskt bunden att sälja till det pris som har angetts i en annons eller på annat sätt under försäljningen. Det kan också finnas andra villkor i samband med en budgivning som är av vikt för säljaren – t ex tillträdesdagen.

Vem bestämmer över budgivningen

Säljaren har det avgörande beslutet över budgivningen och bestämmer i samråd med fastighetsmäklaren hur budgivningen ska gå till. Fastighetsmäklarinspektionen har upprättat praxis för hur en budgivning bör gå till och vad som ska visas publikt på t ex hemsidor o.s.v.

Säljaren är aldrig juridiskt bunden av några överenskommelser beträffande budgivningen. Han eller hon kan när som helst under processen ändra formerna för budgivningen, alternativt helt avbryta den.

Fastighetsmäklaren måste dock informera spekulanterna om hur budgivningen kommer att gå till och vilka förutsättningar som gäller. Har säljaren ställt upp vissa villkor för försäljningen, ska mäklaren informera spekulanterna om dessa. Fastighetsmäklarens roll är att ge råd i uppkomna situationer, han eller hon kan inte fatta egna beslut.

Kan en spekulant lämna bud med särskilda förbehåll

Ja, en spekulant kan villkora sitt bud. D.v.s att budet som lämnas t ex är under villkor att en besiktning ska göras eller att köparen ska få sin bostad såld.

Kan säljaren ångra sig

Ja, ingenting är juridiskt bindande förrän ett köpekontrakt har undertecknats av säljare och köpare. En säljare kan ångra sig och avbryta en påbörjad försäljning när som helst.

Hur får säljaren veta mitt bud

Fastighetsmäklaren måste ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren, även om det redan är så långt gånget i processen att det är bestämt att skriva ett köpekontrakt med en annan part. D.v.s. alla bud måste framföras till säljaren fram till dess att ett köpekontrakt är undertecknat av säljaren och köparen.

Detta gäller även om ett bud inte lämnas på det sätt som bestämts.

Det är bara säljaren som kan besluta om ett bud av någon anledning ska väljas bort.

Vad ska man tänka på när man ska köpa en bostad

Först och främst att sondera terrängen och bestämma typ av boende, områden och vad som är de viktigaste parametrarna för dig med en ny bostad. Därefter vad får det kosta? Vad har du råd med? Hur snabbt kan eller vill du flytta?

Kontakta banken och se till att få ett lånelöfte och om du måste ha klart med ev försäljning av nuvarande bostad innan du kan köpa nytt. Gör en värdering av din nuvarande bostad och en beräkning av kostnaden för hela flytten. Utifrån detta bestäm ett tak för vad du har råd att betala för ditt nya boende.

Följ marknaden – gå på visningar, titta på nätet och få koll på både utbud och prisbild. Kontakta en fastighetsmäklare och be honom/henne att lägga dig på bevakning på det du är intresserad av.

Kom ihåg att du som köpare har en långt gående undersökningsplikt.

Om du ska köpa en bostadsrätt - granska föreningens ekonomi. Ska du köpa ett hus - granska besiktningsprotokollet noga. Ta hjälp av någon som kan om du inte har kunskapen själv.

Vad ska jag tänka på när jag väljer fastighetsmäklare

Gå på visningar i området där du bor och lär känna de olika mäklarna – kontakta sedan de du tycker gav ett gott intryck och som du fick störst förtroende för.
Anlita inte den mäklare som ger dig det lägsta arvodet och värderar din bostad högst. Utan anlita den mäklare som du tror kommer att ha det största engagemanget, kan motivera priset på din bostad och som du bedömer har de största förutsättningarna att förmedla din bostad på för dig bästa sätt.

Låt gärna mäklaren lämna referenser. Viktigt är att bostaden kommer att exponeras för rätt målgrupp och i rätt kanaler. Låt mäklaren presentera en försäljningsplan och berätta hur han/hon ser på just din försäljning.

Se till att mäklaren hjälper dig med föreberedelser inför försäljningen – och att hon/han även är behjälplig efter affärens slut.

Vad ska jag tänka på när jag säljer en bostad

Följ marknaden – gå på visningar, titta på nätet och få koll på både utbudet och kvadratmeterpriset. Lär känna de olika mäklarna – kontakta sedan de du fått bäst förtroende för.

Har du tänkt sälja längre fram finns ofta möjligheter att presentera bostaden tidigare än vid försäljningsstarten. På HusmanHagberg kan du t ex publicera den som Kommande för att samla spekulanter innan verkliga säljstarten.

Förbered din bostad inför visning och fotografering. Vad behöver du göra i ditt hem för att presentera den på allra bästa sätt? Är en rejäl rensning nog eller behövs styling? Fråga mäklaren.

Mäklaren vill ofta boka en kontraktsskrivning så fort som möjligt efter avslutad budgivning. Var gärna förberedd – läs igenom kontraktet i förväg, så att du har tid att ställa eventuella frågor – innan kontraktstillfället.

Vad är en fastighet och vad ingår i en fastighet

En fastighet är till skillnad mot vad många tror ingen byggnad utan en avgränsad del mark. I fastigheten ingår dels fastighetstillbehör (ex byggnad och ledning ovan eller under mark för löpande bruk) dels byggnadstillbehör (fast inredning ex. spis och badkar). Om inget annat avtalats ingår både fastighetstillbehör och byggnadstillbehör i köpet av en fastighet.

Vad är lagfartskostnad och hur mycket är den

Lagfartskostnad är en skatt (stämpelskatt) på fastighetsköp och betalas i samband med att du köper en fastighet. Skatten är 1,5 % av köpeskillingen.

Lagfartskostnaden betalas av köparen i samband med att man skickar in köpebrevet till inskrivningsmyndigheten och ansöker om lagfart för fastigheten.

Förutom lagfartskostnaden på 1,5 % (gäller småhus) tillkommer en avgift på 825 kr.

Hur redovisar jag försäljningen

Bostadsförsäljningen redovisar du i följande års självdeklaration. Det finns speciella deklarationsblanketter för detta (blankett K5 för fastighet och blankett K6 för bostadsrätt) som du bilägger din vanliga deklaration.

Du gör en så kallad kapitalvinstberäkning. Du utgår från försäljningssumman och drar sedan bort inköpspriset samt kostnader för inköp och försäljning samt, under vissa förutsättningar, kostnader för ny-, till- och ombyggnader och för s k förbättringskostnader. Vid en vinst redovisar du en skattepliktig kapitalinkomst, vid en förlust får du göra avdrag för 50 % av förlusten under inkomst av kapital.

Köper du direkt en ny bostad har du i vissa fall möjlighet att få uppskov med skattebetalningen till dess att du säljer den nya bostaden. Kontakta närmaste HusmanHagbergkontor så berättar vi mer.

Vem har undersökningsplikt

Utgångspunkten är att köparen måste undersöka fastigheten, vilket brukar kallas köparens undersökningsplikt.

Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock.

Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt.

Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.

Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha "förväntat sig" med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering.

Vad innebär en värdering?

En marknadsvärdering kan vara muntlig eller skriftlig.

Hos HusmanHagberg är den muntliga värderingen kostnadsfri. Mäklaren gör en marknadsvärdering för att bedöma ett troligt försäljningspris. Här är kunskap om lokala området viktigt – man tar hänsyn till kommande utveckling i området, aktuellt utbud av bostäder till salu och efterfrågan på just din typ av bostad. Man väger också in rådande konjunktur och ränteläge.

Banken vill ofta ha en skriftlig värdering för att fastställa värdet för att ha bostaden som säkerhet. Här utgår man även från samlad statistik över tidigare försäljningar för att bedöma bostadens långsiktiga värde. En så kallad bankvärdering görs oftast på en speciellt framtagen blankett och utförs av en av banken godkänd värderingsman - det kan vara ett fristående värderingsföretag eller fastighetsmäklare.

Vi på HusmanHagberg är godkända av de flesta banker att utföra så kallade bankvärderingar. Priset på en bankvärdering varierar mellan ca 2.000 kr och 2.500 kr beroende på var i landet bostaden ligger.

Hur redovisar jag försäljningen?

Bostadsförsäljningen redovisar du i följande års självdeklaration. Det finns speciella deklarationsblanketter för detta (blankett K5 för fastighet och blankett K6 för bostadsrätt ) som du bilägger din vanliga deklaration. Du gör en så kallad kapitalvinstberäkning. Du utgår från försäljningssumman och drar sedan bort inköpspriset samt kostnader för inköp och försäljning samt (under vissa förutsättningar) kostnader för ny-, till- och ombyggnader och för s k förbättringskostnader Vid en vinst redovisar du en skattepliktig kapitalinkomst, vid en förlust får du göra avdrag för 50% av förlusten under inkomst av kapital.

Köper du direkt en ny bostad har du i vissa fall möjlighet att få uppskov med skattebetalningen till dess att du säljer den nya bostaden. Kontakta närmaste HusmanHagbergkontor så berättar vi mer.

Vad är en bostadsrätt?

Det är viktigt att komma ihåg att du aldrig äger en bostadsrätt. Det du köper är en nyttjanderätt kombinerad med medlemskap och andel i en bostadsrättsförening.
Bostadsrätten räknas som lös egendom och vid överlåtelse gäller köplagens regler mellan säljaren och köparen.

Som köpare bör du ta reda på om bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag (vilket är det vanligaste) eller ett oäkta bostadsföretag, då det bl a är olika beskattningsregler som gäller.

Kontakta närmaste HusmanHagbergkontor så berättar vi mer.

Vilket ansvar har köparen?

Köparen har ”undersökningsplikt” och kan inte i efterhand åberopa fel som han vid undersökningen hade kunnat upptäcka. Dolda fel kan däremot åberopas. Detta är ett fel som köparen inte upptäckt (och heller inte borde ha kunnat upptäcka) vid en noggrann undersökning. För maximal trygghet bör köparen låta en fackman utföra undersökningen före köpet.

Säljaren har enligt lag upplysningsplikt och är skyldig att informera köparen om alla fel och brister som han känner till. Fel och brister säljaren informerat om eller fel och brister som kan anses normala med hänsyn till fastighetens ålder och skick, kan han/ hon senare inte bli ersättningsskyldig för.

Till köpekontraktet bifogas ofta en frågelista som fyllts i av säljaren. Här har säljaren mer detaljerat antecknat ev skador och förändringar samt hur och när åtgärd skett. Säljaren ansvarar för fel som han inte upplyst om men med all sannolikhet borde ha känt till samt för s k dolda fel, d.v.s fel i fastigheten som inte går att upptäcka vid en besiktning och som köparen inte heller borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och skick. Vill man gardera sig mot eventuella överraskningar kan man via HusmanHagberg teckna en försäkring mot dolda fel. Kontakta närmaste HusmanHagbergkontor så berättar vi mer.

Vad räknas som dolt fel och vem har ansvar?

Begreppet dolt fel har de flesta hört talas om, men få vet vad det egentligen avser. Ett dolt fel i en fastighet är något som inte kan upptäckas vid en noggrann besiktning och som heller inte kan räknas till tidens tand, d.v.s. beror på byggnadens ålder eller som köparen med fog borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens skick.

Det går alltså inte som köpare att åberopa dolt fel om felet varit möjligt att upptäcka. Exempelvis när man efteråt upptäcker fukt i en källarvägg och som kunde ha upptäckts om bara väggskåpet hade flyttats åt sidan.

Inte heller kan man som köpare åberopa dolt fel när det börjar läcka in genom yttertaket som är trettio år gammalt, eftersom det får man räkna med då ett yttertaks tekniska livslängd är ca 20 – 30 år.

Säljaren ansvarar för dolda fel i fastigheten enligt lagen (Jordabalken 4:19) i tio år. Men som sagt för sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med p.g.a. fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig.

Vem är det som har undersökningsplikt när man ska köpa bostad?

Utgångspunkten är att köparen måste undersöka fastigheten, vilket brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjlighet måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock.

Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.

Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha "förväntat sig" med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t.o.m. kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering.

Vad får fastighetsmäklarens assistent göra?

Den anlitade fastighetsmäklaren ansvarar personligen för förmedlingsuppdraget. Det gäller även om mäklaren låter medhjälpare medverka. Mäklaren får inte överlåta centrala moment i förmedlingsuppdraget till en oregistrerad medhjälpare (så kallad assistent). Det gäller till exempel genomgång av uppdragsavtal med uppdragsgivaren och kontraktskrivningen mellan köpare och säljare. Medhjälparens roll skall tydligt framgå i marknadsföring och i kontakter med konsumenter.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Kontrollerar fastighetsmäklaren bostadens storlek?

Nej, fastighetsmäklaren kontrollerar normalt inte annat än vem som äger objektet samt vilka rättigheter som belastar objektet. Uppgiften om bostadens storlek kommer normalt från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgift är riktig om inte omständigheterna ger anledning att misstänka att den är felaktig. På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida finns ett faktablad ”Bra för konsumenter att veta om bostadens storlek

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Kontrollerar fastighetsmäklaren skicket på objektet?

Nej, fastighetsmäklaren kontrollerar normalt inte annat än vem som äger objektet, vilka rättigheter som belastar objektet samt om fastigheten har del i en gemensamhetsanläggning. Mäklaren utför ingen besiktning av objektet och har ingen skyldighet att undersöka objektet närmare. Mäklaren gör själv bara en enklare undersökning av objektet för att rätt kunna beskriva det. Det är säljaren som lämnar uppgifter om objektets skick. Mäklaren är dock skyldig att upplysa om sådana fel som han känner till eller har anledning att misstänka, till exempel genom tidigare förmedlingar av liknande objekt eller sin allmänna sakkunskap. Fel som är uppenbara för den som beser objektet behöver mäklaren inte upplysa om. På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida finns ett faktablad ”Bra för konsumenter att veta om köparens undersökningsplikt”.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Är jag bunden till de bud som jag lämnar på fastigheter eller bostadsrätter?

Nej, den som lämnar ett bud är inte juridiskt bunden att stå kvar vid det; inte ens om det lämnats skriftligen. På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida finns ett faktablad ”Bra för konsumenter att veta om budgivning”.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Är säljaren tvungen att sälja om jag bjuder högst eller bjuder det begärda priset?

Nej, säljaren behöver inte sälja till den som lämnat det högsta budet. Säljaren är inte heller juridiskt bunden att sälja till det pris som har angetts i en annons eller på annat sätt under försäljningen. På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida finns ett faktablad ”Bra för konsumenter att veta om budgivning”.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Får fastighetsmäklaren utnyttja det avslutade förmedlingsuppdraget i sin marknadsföring?

Fastighetsmäklaren skall normalt inhämta parternas samtycke för att få använda sig av uppgifter om förmedlingsuppdraget i sin marknadsföring.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Vad innebär det att ett uppdragsavtal gäller med ensamrätt?

Att ett uppdragsavtal gäller med ensamrätt innebär att fastighetsmäklaren normalt har rätt till provision om objektet säljs under den tid ensamrätten varar. Detta gäller även om mäklaren inte på något sätt har medverkat till försäljningen. Den uppdragsgivare som under ensamrättstiden säljer på egen hand eller genom någon annan mäklare riskerar alltså att få betala provision till den eller de mäklare som har ensamrätt.

Ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt innebär också att mäklaren förväntas vara mer aktiv än om uppdraget inte är förenat med ensamrätt.

En överenskommelse om ensamrätt måste vara skriftlig. Tiden för ensamrätt får bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan ensamrätten upphör.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen

Har fastighetsmäklaren rätt till ersättning om en försäljning inte kommer till stånd?

Om ingen försäljning kommer till stånd har fastighetsmäklaren rätt till ersättning bara om uppdragsgivaren och mäklaren skriftligt avtalat om en sådan ersättning.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen